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北京买房:理清思路购房建议577

看了中信城,觉得买起来有点吃力,也还是解决不了居住的问题,最近又陆陆续续看了些其他的房子。包括陶然北岸,价格也不便宜,而且目前没有靠谱卖的。还有红山世家,我现在感觉红山世家比较合适,因为我一直想买一大一小两个跟父母各住一个,但是这个预算又买不起西城,看了红山世家之后,觉得买个1100出头的两居和一个300左右的商住一居,学区的话毕竟二娃上学还是很多年以后的事,不如到时候看政策和蒸包能不能包再说,没准到时候西城改革的比较均衡,广外的学校也起来了呢。

想问的问题就是章哥觉得红山世家未来增值潜力怎么样?商住的话这些年基本是平着的是不是以后也涨不起来了?相当于为了居住放弃了300w的增值,不知道算不算靠谱的选择。

1.红山世家的增值潜力,非常成熟的板块了,配套早就完全固定,这不好谈什么潜力,就是跟随大盘涨跌吧。学区房一看政策二看供需,这两年如果高峰期,溢价部分大概率没问题,上涨的可能性比较大,毕竟要入学的孩子多。过了高峰期看情况吧,不太好预测。广外的学校起来,不是太容易,要起来早起来了。两广路从20多年前就拆迁了,住户和生源大部分都替换了,但和北城还是不太一样。不光是西城,东城的原崇文也是这种情况,南北城的差距是几百年的历史沿革,不太好在几年里改变。

2.商住,涨不涨的看房租了,未必完全一致,但相关性比较大。大多数商住的租售比都在3/400,回报率在3-4%,房租上涨这就跟着涨,要不然就横盘呗。这和当年相比也涨了,就是慢而已,跟存银行的收益差不多。最早和住宅都差不了太多的价格,现在差距拉得比较大了。这也看政策,真要是放宽的话也有可能,外地很多城市都是收收放放的,不太稳定而已。有得就有失吧,公寓的优势就是价格低租金高,没溢价,相应的就得放弃一部分升值。

3.靠不靠谱儿没标准,注重自住和租金就买公寓,注重其他的再看普宅,但价格就不同了。

天宫院、长阳和亦庄的学校我都问了,都能转,只是亦庄在小学期间不能进入人大附和实验,只能进北京小学,然后中学有可能。那我觉得就没什么意义了,差了五年的教育就差多了。您怎么看?那我想要不就是还以长阳为主吧,毕竟三所学校呢,北京小学和黄城根,还有十二中。然后中学的四中据说也很不错。再一点就是亦庄现在的房价太高了,我觉得都有溢价了吧?值吗?

1.核心区跟河西的确实都有溢价了,要不然也对不起这么高的价格。但值不值的这怎么说啊?没标准,孩子学习好就算值,成绩要不理想就是不太值了。只能说亦庄的溢价还不算高吧,没达到东西海的水平,说明家长们还算是保持理智的,没有盲目的玩儿命炒。我没什么看法,只能是家长定。不过说实话,在我看来小学那么回事儿,关键在中学,最重要的是中考,毕竟初中三年呢。

2.那要是决定了就买长阳的呗,没学区溢价,居住的性价比相对高,正常值。不过得真的确定好,长阳的学位也一直挺紧张的,前两年说是一个班都快50个孩子了,年轻人多的板块都这样,学位都缺。不过这三所学校不是互通的吧?我印象中反正十二中朗悦是三校派位了,跟铭品校区和北理工,但跟长阳这边儿的应该没什么关系,你这问的是哪所能接收啊?

3.总之咨询清楚吧,我不好对学校进行比较,还是问搞教育的吧。具体说房子的时候再问我还行。

在京部队工作,有统建房的可能,所以只考虑商品房。但自有资金太少,所以看上的都是经适房和回迁房性质,所以我想问问,这种房算不算福利性质,会不会影响我将来的购房资格?另外您怎么看现在北京的房价,是否应该在近期购买?

1.经适房一类是原业主在最初申请时才算保障房,或福利房,再次上市交易的时候会补交综合地价款,过户后就是商品房性质了。也就是保障福利房只有在新房申请时要审核资格的才算,二手房则不受限制。

回迁房的是二类经适,也就是本来不是经适房,只是按照经适房办法管理的房子。这种审核就不属于保障性质了,而是对拆迁户的补偿而已。

所以买这种再次上市的保障房就等同于商品房,应该不影响统建房资格的申请。但我不懂统建房的规定,还得自己咨询清楚,以及名下有过房产交易记录是否影响资格申请也得问好了。

2.北京的房价,我觉得挺稳定啊。还是这话,有需求就买,不着急就再等等。北京的房价已经够高的了,再次大涨我是觉得不太可能了,即便出现暴涨也大概率紧跟着的就是暴跌。所以大概率就是以均价不下跌为主体,应该能做到对抗通胀。另外是否购买也看资金量吧,控制好月供的压力,别给自己加上太大的负担。这都是自己的考量了,我不好建议。

我们现住丰台看丹桥一套六十多平小两居,购于2013年,当时3万一平,现在房价不超过5万,增值落后。该小区约建于1992年。孩子23年上学,目前房子对口小学一般,想换房去海淀羊坊店,或东城龙体(因为没钱考虑得晚了)。现有两个想法:

1.预算总价600以内换房,卖掉现在的房子凑钱。问题是不知丰台我们现在的房子好出手吗?房龄老,位于六层,无电梯,小区环境一般,周围商圈较成熟。

2.不卖现在的房子,去海淀或东城买一套小的占坑房,总价400左右能尽力负担。然后上学租房住。如果不卖现在的房子,是否增值慢且之后更不好出手?

3.因之前考虑的去西城陶白,但看到西城的入学情况放弃了。目前还不太确定去海淀还是东城。孩子天资看着一般,就想着找个比丰台教育水平高些的。我上班在东北五环,老公通勤不考虑。我们这种情况是不是考虑东城更适合?东城随机性强,但指定能有学上吧。海淀入学机会多,如各种摇号方式入学等,但看到600分都够呛去好高中,看着太卷了,有些怯。

2.房子是否好出手关键看价格,顶层的是流动性弱,比中间楼层要长一些。这具体的问当地中介吧,他们最熟悉。

3.也未必增值多慢,排序靠后而已。92年的现在还不影响贷款,再过几年会更难一些了,尤其是银行额度不高的时候,对贷款的限制越多越不好出手。

4.海淀和东城,这还是先定下来吧,到现在为止两个行政区的教育模式还差距较大,不好放在一块儿选。牛娃虎妈去海淀,凭实力和努力拼抢资源;普娃和佛母留东城,搏个大多数的均衡。东城只要有房有户口就肯定有学上啊,就是派位没什么规律,蒙着来。海淀多数都能进入对口小学,相对稳妥,就是入学后的竞争大。600分在哪儿都甭惦记好高中了,丰台都620以上才说得过去。海淀650以上才是牛校,640以下就谈不上多好了。

5.买占坑儿的呗,资金少风险低,用完了学位就看情况处理。就不习惯租房的再买能自住的,这一个是经济角度一个是自住角度,看自己重视什么了。

小孩25年上小学,家里有两套朝阳房子,一套目前在住的对应日坛小学的通惠家园,另一套是对应陈经纶劲松的房子,这俩房子都是2000年的。您觉得有没有必要这两年置换到东城?预算1000左右。或是再等几年中考移民?如果这几年不换,您建议这俩学校上哪个呢?反正学校都很一般,因为有不确定性,换不换在纠结。

2.是否中考移民看孩子的天分和成绩吧。从目前来看,朝阳区和东城在中考高分段的成绩几乎一致。那也就是说,如果是天分较好的孩子,换不换的都差不多,朝阳的头部校也不少,而且还在进步提升。天分和成绩普通的再考虑移民,借助东城整体的资源。一般都建议尽量尽早,错过初中的学习阶段未必合适。考得好其实在哪儿都一样,考得不好或许还等于是给耽误了呢。指望着一次考试来翻盘未必靠谱儿,毕竟学习能力和成绩很多都是要靠学习环境的氛围来支撑的。

孩子明年上小学,学校是人大附朝阳学校,9年一贯制,但是觉得朝阳好高中太少,竞争也挺激烈,考虑要不要换到西城,预算750万,包括贷款,西城就是有很多不确定性,陶白学区最差的就是西城实验小学,我想问这个学校与人大附朝阳学校是否可以相比?我也在纠结有没有必要牺牲居住环境和确定的学校去换一个西城学籍和一个不确定的学校,西城吸引我的就是好高中多,感觉竞争应该没有那么激烈?

1.从人朝换西城,一般不太建议。人朝的中考成绩放到全北京都算高的,高中也很不错。西城的普通校不好相比,相差比较大。

2.当然这也看孩子的天分,如果觉得普通,成绩在朝阳在中等以下,在朝阳有可能上不了高中,那就去西城吧。毕竟西城的整体氛围好,普高优高率都高于朝阳。

3.竞争是否激烈也得看孩子的天分和成绩,牛校的竞争在哪儿都激烈,就那点儿优质资源,全得靠实力去抢。就跟外地人都说到了北京考清北985容易似的,但实际上呢,竞争同样激烈,录取率就算比外地高多少倍,也和普通孩子无关,抢不着。像今年的中考,都说题简单,但照样是分数段差距极大。640以上在哪儿都能考上不错的高中,分数不高的在哪儿都为难,顶多也就是进入个高中而已。所以西城的好高中确实相对多,但竞争未必不激烈,否则就没有好成绩了,也就不存在什么好学区了。

4.总之看孩子的天分吧,以人朝的成绩,一般不建议换。西城也派位了,未必进入对口学校,不确定性比朝阳大多了。

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